【编者按】新加坡组屋转售市场近期出现近七年来的首次价格下滑，这一微妙变化引发广泛关注。疫情后持续升温的楼市是否迎来拐点？政策调控与市场供给的双重作用下，购房者心态正悄然转变。本文深入剖析数据背后的逻辑，揭示政策如何引导需求分流，解析地铁房、长地契单位为何依然坚挺，并探讨地缘政治不确定性对普通家庭的购房决策产生的涟漪效应。无论是急于安家的首购族，还是考虑“大换小”的私宅业主，都需在变局中重新校准策略——市场从不缺少机会，只缺一双穿透迷雾的眼睛。
新加坡讯：建屋发展局（HDB）组屋转售价出现近七年来的首次下跌，这引出一个不可避免的问题：在新冠疫情及随后数年迅速升温的市场，是否迎来了转折点？
根据建屋局的初步估算，市场正逐步企稳。2026年第一季度的转售价格指数显示，环比微跌0.1%，此前已连续五个季度出现价格增长放缓或持平。
这反映了早期政策调整的累积效应，包括自2021年以来的多轮降温措施。例如在2024年8月，融资条件收紧，购房者可从建屋局获得的最高贷款额度被调低——此举旨在抑制需求。
政策举措也旨在更有效地引导住房需求流向不同选项，例如为首购家庭预留更大比例的组屋，并扩大单身人士的住房选择。
与此同时，供应量有所增加，包括在新的分类框架下于优质地段推出更多等候时间更短的新组屋。
在去年10月的预购组屋（BTO）销售活动中，勿洛、盛港和义顺的四个项目共推出了3294个等候时间少于三年的单位。根据建屋局和PropertyDoctors的数据显示，这可能吸引了一些原本考虑转售组屋的购房者，当月组屋转售量环比下降约38.5%，同比下降37.4%。
此外，新的优选（Prime）和优选Plus（Plus）地段组屋通过在诱人地段提供住房以及额外补贴以确保可负担性，为买家拓宽了选择。尽管这些组屋也附带更严格的转售条件，例如10年的最低居住年限，但它们仍然对持有期较长的购房者具有吸引力。
这意味着，一些原本可能流入转售市场的需求，现在正被引导至预购组屋。组屋转售价格的缓和表明，政策正在按预期发挥作用，以维持住房体系的有序性。
一个正在变化的市场
尽管如此，对于需要尽快解决住房问题的人来说，组屋转售市场仍然是一个重要选择。买家可能越来越不愿意在价格上激进追高，但某些单位的表现应会继续跑赢大市。
例如，具有理想属性的组屋，如靠近地铁站、学校和便利设施的，在一个更具选择性的市场中，可能仍将看到稳固的需求。
地契剩余年限较长的较新单位也更有利于保值。我们对2026年前四个月与去年同期交易情况的比较显示，地契剩余50至59年的四房和五房式组屋的平均价格下降了0%至2.3%。相比之下，地契剩余60至69年的组屋价格则上涨了3.2%至3.5%。
与此同时，中东冲突带来的不确定性将影响市场情绪，买家可能会采取更谨慎和更长远的看法，甚至准备在地点和面积上做出妥协，以保持在预算范围内。
但不确定性也可能促使更多私宅业主进行“适居化”调整，尤其是在他们临近退休时。这将增加对较大型组屋的需求，尤其是那些位于更理想地段的单位。
我们在2022年俄乌战争期间就观察到这种情况，当时有数量很少但逐渐增多的组屋转售单位以至少100万新元（约合787,340美元）的价格成交，并且在三巴旺和兀兰等非成熟市镇的大型组屋价格出现强劲增长。
同年，针对当前和过往私宅业主购买公共组屋，引入了15个月的等待期。这项限制旨在为价格较高的组屋转售市场降温，该市场升温部分原因是资金充裕的私宅降级者的需求所致。
这突显了不确定时期如何影响住房需求，尤其是组屋通常被视为更可负担的选择。
对买卖双方意味着什么
尽管不确定性增加且通胀预期升高，组屋转售市场预计将继续朝着更平衡的状态发展。
在以往的住房周期中，更急剧和更持久的下跌通常伴随着更明显的经济疲软、财务压力或需求更突然的撤出。目前的评估并未指向这种情况。因此，前景是价格将大体保持稳定，伴有温和波动而非持续下跌趋势。
对买家而言，这减少了不得不追赶市场的紧迫感，但不要指望价格会大幅下降。更审慎的做法是关注可负担性、财务弹性以及房产本身的质量。
对卖家而言，市场趋于平稳意味着需要根据房产的属性来调整预期。
对于那些希望15个月等待期规定能够放宽或取消的私宅业主来说，可能会有些失望。
尽管政府表示将在市场条件允许时取消该政策，且近期数据显示组屋转售价格正趋于正常化，但考虑到与中东冲突相关的风险，仍需保持谨慎。
政府也不太可能仅凭一个季度的价格下跌就采取行动。相反，他们将选择评估更广泛的一系列指标——从预购组屋申请率、高价转售组屋的需求，到买家成功购得转售组屋所需的时间——以确保预购组屋供应线和转售市场都有充足的供应。
这种谨慎态度也应延伸至业主，因为更大的风险，包括全球经济不确定性、利率变动和地缘政治发展，正日益凸显。在当前环境下，审慎比什么都重要。
本文作者李乃佳是新加坡房地产媒体公司PropertyDoctors的董事。
